La Déclaration Libératoire Unique Urbanistique : une régularisation exceptionnelle en préparation à Bruxelles

Un problème bien connu des praticiens

Vente, succession, projet de rénovation : dans une Région bruxelloise densément bâtie, il n'est pas rare qu'un renseignement urbanistique révèle des actes ou travaux réalisés sans permis, parfois des décennies plus tôt et à l'insu du propriétaire actuel. La situation est délicate pour tout le monde : le vendeur découvre une infraction qu'il n'a pas commise, souvent héritée d'une transformation réalisée par un propriétaire précédent, l'acheteur hérite d'un risque qu'il n'a pas créé, et la transaction se retrouve suspendue en attendant une régularisation dont l'issue et les délais restent incertains sous le régime actuel de l'article 330, § 3, du CoBAT.

Ce que prévoit la proposition d'ordonnance

Déposée le 23 juin 2026 au Parlement bruxellois par des représentants de l'ensemble des partis de la majorité, la proposition d'ordonnance A-307/1 entend créer un mécanisme temporaire et dérogatoire : la Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU).

Le principe : pour les actes et travaux déjà réalisés — et uniquement ceux-là, aucune modification du projet en cours de procédure ne sera tolérée — le Gouvernement établira des catégories selon leur ancienneté et fixera, pour chacune, des conditions générales et spécifiques. Moyennant le respect de ces conditions et le paiement d'une redevance forfaitaire préalable, une demande de permis simplifiée pourra être introduite auprès du fonctionnaire délégué, qui statuera dans des délais resserrés :

-15 jours pour vérifier que le dossier est complet (30 jours supplémentaires en cas de dossier incomplet, à défaut de quoi la demande devient caduque de plein droit) ;

-30 jours pour la décision elle-même, à compter du dossier complet ;

-en cas de refus, recours possible devant le Gouvernement, qui doit statuer dans les 60 jours.

À noter : l'absence de décision dans les délais vaut refus, et non octroi tacite — le législateur a délibérément écarté cette option pour garantir un contrôle effectif de l'administration.

Un seul motif de refus est prévu en dehors du non-respect des conditions fixées par catégorie : un avis défavorable, ou favorable sous conditions impliquant des travaux de mise en conformité, du Service d'Incendie et d'Aide Médicale Urgente (SIAMU), sauf lorsque ces conditions ne concernent que l'habitabilité du bien.

Pendant toute la durée d'application de ce régime, l'article 330, § 3, CoBAT sera suspendu pour les actes et travaux concernés : aucune demande de régularisation ne pourra alors être introduite sur cette base alternative.

Une fenêtre strictement limitée

Le dispositif n'a pas vocation à durer : selon le texte actuel, il ne s'appliquerait qu'aux demandes introduites entre le 1er janvier 2027 et le 31 décembre 2029. Les propriétaires concernés auront donc intérêt à anticiper, dès que le régime sera opérationnel, plutôt qu'à attendre l'approche de l'échéance.

Où en est-on réellement ?

Il importe d'être précis sur le calendrier, car plusieurs publications ont déjà présenté la DLUU comme acquise. Ce n'est pas encore le cas. À ce stade :

Le Gouvernement bruxellois a annoncé son intention dans sa Déclaration de politique régionale du 13 février 2026 ;[1]

La proposition d'ordonnance déposée le 23 juin 2026 doit encore être examinée en commission, votée en séance plénière, sanctionnée par le Gouvernement puis publiée au Moniteur belge ;

Une fois l'ordonnance adoptée, sa mise en œuvre concrète dépendra encore d'arrêtés d'exécution du Gouvernement, qui devront fixer la nomenclature des actes et travaux éligibles, les conditions propres à chaque catégorie et le montant de la redevance.

Rien n'est donc encore en vigueur, et le contenu définitif du dispositif — en particulier le périmètre exact des infractions régularisables — reste à préciser au fil du processus législatif.

Ce que cela signifie pour vos dossiers

Pour les propriétaires, notaires et professionnels de l'immobilier confrontés à des infractions urbanistiques anciennes, ce texte mérite d'être suivi de près : il pourrait offrir, à partir de 2027, une voie de sortie plus rapide et plus prévisible que le régime actuel. En attendant son adoption définitive, les dossiers de régularisation en cours continuent cependant à relever du droit commun.

Notre cabinet suit l'évolution de ce texte à chaque étape de la procédure parlementaire et se tient à votre disposition pour évaluer, dès à présent, si un bien ou un projet est susceptible d'entrer dans le champ d'application de la future DLUU.

[1] Mesure 6.2. de la DPR  « Le Gouvernement prévoira l’instauration d’une Déclaration Libératoire Unique Urbanistique (DLUU), qui élargira considérablement le système de régularisation simplifiée d’actes et travaux réalisés sans permis d’urbanisme. À cette fin, une liste des dérogations à la réglementation incluant les infractions urbanistiques répondant aux critères de bon aménagement des lieux sera établie. Moyennant l’approbation du dossier simplifié et le paiement d’une indemnité forfaitaire, les infractions reprises sur cette liste seront régularisées par le fonctionnaire délégué endéans les 30 jours. Ce système sera uniquement effectif jusqu’en 2029. »