Le dol en matière de vente immobilière

Dans un arrêt du 22 février 2018 (RCDI 2018/4 p. 1.257), la Cour d’Appel de Bruxelles rappelle que la réticence à divulguer certaines informations peut être qualifiée de dolosive lorsqu’il existe une obligation de divulguer celles-ci à l’autre partie et qu’elle porte sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait amenée à contracter à des conditions moins onéreuses ou à ne pas contracter.  Il faut en outre que l’auteur de la réticence ait, au moment de la formation du contrat, omis sciemment de mentionner les informations, c’est-à-dire avec l’intention d’induire son cocontractant en erreur.

In specie, la Cour considère que constitue une réticence dolosive le fait de ne pas avoir informé l’acquéreur de l’existence d’un litige opposant le vendeur aux voisins.

Dans le même arrêt, la Cour rappelle que la clause aux termes de laquelle « l’acquéreur reconnaît dès lors avoir eu l’attention attirée sur l’intérêt de s’adresser antérieurement aux présentes au service de l’urbanisme de la commune dont dépend le bien vendu, afin de vérifier par lui-même la conformité des constructions et de leur destination actuelle avec la législation et la réglementation en vigueur et notamment avec la législation sur l’aménagement du territoire » ne consacre pas une réelle obligation de se renseigner en ne visant qu’un simple intérêt et, en conséquence, n’emporte aucune dérogation à l’obligation légale d’informations de l’acquéreur, pesant aussi bien sur les vendeurs que sur leurs mandataires en vertu de l’article 85 du CWATUP (ancien).

Ainsi, la Cour juge que la remise d’un permis d’urbanisme, concernant les travaux à réaliser au mur de soutènement de la propriété, le jour de la signature du compromis, sans autre explication, ne permettait pas d’appréhender l’ampleur de la situation quant aux travaux proprement dits ni d’être informé du conflit de voisinage.

La Cour prononce l’annulation de la vente pour dol.