L'ordonnance bruxelloise du 18 juin 2026 : le principe « agent of change » consacré dans le CoBAT

Cette ordonnance, publiée au Moniteur belge ce 26 juin 2026, introduit formellement le principe dit « agent of change » dans le Code bruxellois de l'aménagement du territoire (CoBAT) et dans le Code bruxellois du Logement. Ce texte, dont la genèse remonte à une proposition parlementaire déposée en décembre 2024 par des députés de plusieurs groupes politiques, concrétise une réforme attendue par le secteur de la vie nocturne bruxelloise, tout en générant des obligations nouvelles et significatives pour les acteurs de l'immobilier et de l'urbanisme.

Origine et contexte

La culture du clubbing a été inscrite à l'inventaire du patrimoine culturel immatériel de la Région de Bruxelles-Capitale en juillet 2023. Cette reconnaissance n'a pas empêché plusieurs établissements emblématiques de fermer leurs portes ou de réorienter leurs activités sous la pression de conflits de voisinage avec des résidents récemment installés à proximité. L'affaire du Fuse en 2023, qui avait suscité une pétition de près de 70.000 signatures, a cristallisé la nécessité d'une réponse législative.

Le processus parlementaire a inclus des auditions et la sollicitation d'un avis du Conseil d'État, ce qui explique à la fois le délai écoulé entre la proposition initiale et le texte adopté, et les modifications substantielles apportées en cours de procédure.

Le mécanisme instauré : un double régime de protection

L'article 190/1 nouveau du CoBAT pose un principe de responsabilité à double sens, applicable dans un périmètre de vingt mètres calculé entre les périmètres des parcelles cadastrales concernées.

D'une part, toute demande de permis d'urbanisme portant sur la construction ou la rénovation lourde d'un établissement de clubbing doit prévoir des mesures suffisantes pour prévenir les nuisances sonores susceptibles d'affecter les activités environnantes licites (§ 2).

D'autre part — et c'est le cœur du dispositif —, toute demande de permis portant sur un projet de construction, de démolition-reconstruction ou de rénovation lourde destiné au logement ou à l'hôtellerie, situé dans ce même périmètre, doit prévoir des mesures adéquates et effectives pour protéger les futurs occupants contre les nuisances sonores de l'établissement préexistant (§ 3). La responsabilité des mesures d'isolation acoustique incombe ainsi au maître d'ouvrage du projet résidentiel ou hôtelier, et non à l'exploitant de l'établissement.

La notion de « rénovation lourde » est définie strictement par l'ordonnance : est seule visée l'opération de modification substantielle dont seule la structure ou l'ossature de l'immeuble est conservée. Les travaux significatifs mais moins radicaux demeurent hors champ.

Les établissements visés : un périmètre volontairement resserré

Par rapport à la proposition initiale, qui visait de manière large les boîtes de nuit, bars de nuit, salles de concert, lieux de festival et espaces en plein air dans un rayon de cinquante mètres, le texte adopté opère un recentrage notable. Sont désormais visés les seuls établissements relevant des rubriques 135A, 135B et 135C de l'annexe de l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 4 mars 1999 fixant la liste des installations soumises au permis d'environnement — soit les discothèques, music-halls, salles de fêtes et salles de concert où se déroulent des activités de clubbing. Les installations temporaires et les événements en plein air sont expressément exclus.

Cette délimitation par renvoi aux rubriques du permis d'environnement offre une sécurité juridique appréciable, mais elle suppose que l'établissement soit effectivement répertorié et que son activité soit exercée conformément à sa destination autorisée — condition qualifiée d'« activité licite » par le texte, définie par renvoi à l'article 98, § 1er, 5°, a), du CoBAT.

Les obligations d'information précontractuelle

L'ordonnance complète également l'article 275, § 1er, du CoBAT et l'article 217, § 1er, du Code du Logement : l'existence d'un tel établissement dans un rayon de vingt mètres devient une mention obligatoire dans les renseignements urbanistiques fournis lors de toute mise en vente, mise en location de plus de neuf ans ou constitution d'un droit d'emphytéose ou de superficie, ainsi que dans l'information précontractuelle minimale de tout bail d'habitation.

Ces obligations sont conditionnées à la mise à jour préalable de la banque de données BruGIS par le Gouvernement, qui doit y intégrer les établissements visés et leur périmètre. Elles n'entreront en vigueur que le dixième jour suivant la publication de l'arrêté gouvernemental constatant cette mise à jour.

Entrée en vigueur et absence de rétroactivité

Les dispositions urbanistiques s'appliquent aux demandes de permis introduites à partir du 1er octobre 2026. Le texte est dépourvu de portée rétroactive : les conflits en cours ou les fermetures déjà intervenues n'entrent pas dans son champ.

Implications pratiques

Pour les opérateurs immobiliers et les promoteurs, l'ordonnance implique d'intégrer dès la conception du projet — et en amont du dépôt de la demande de permis — une analyse de l'environnement sonore et des mesures d'isolation acoustique adaptées, dès lors qu'un établissement de clubbing est présent dans un rayon de vingt mètres. Le dossier de demande devra en faire état de manière concrète, l'autorité délivrante étant tenue de motiver spécifiquement le respect de ces obligations dans sa décision.

Pour les notaires et les professionnels de la transaction immobilière, la mise à jour de BruGIS constituera le point de départ d'une obligation d'information dont le non-respect pourrait engager leur responsabilité.

Notre cabinet suit l'évolution de ces nouvelles obligations et reste disponible pour vous accompagner dans l'analyse de vos projets immobiliers et urbanistiques en Région bruxelloise.